民營企業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是市場經(jīng)濟活動的重要參與者。改革開放以來，民營企業(yè)在穩(wěn)定增長、促進創(chuàng)新、增加就業(yè)、改善民生等方面發(fā)揮了重要作用，是推動經(jīng)濟社會發(fā)展的重要力量，促進民營企業(yè)健康有序發(fā)展對于整個社會經(jīng)濟發(fā)展具有重要意義。本文歸納總結了民營企業(yè)在生產經(jīng)營過程中應當注意的常見法律風險問題，以幫助民營企業(yè)有效防控法律風險。

企業(yè)在合同管理方面的法律風險防控

（一）合同訂立的法律風險點

1

訂立合同盡量采用書面形式。

內容完備的書面合同有利于確定當事人的權利義務，保證交易安全。合同中應載明當事人名稱（姓名）、標的、數(shù)量、質量、價款或報酬、履行期限、地點及方式、違約責任等，合同要一式多份，合同各方均妥善保存。變更合同內容時，注意留存雙方洽談的電子郵件、微信截圖等。

2

簽訂合同時明確相對方。

根據(jù)合同相對性原則，通常情況下，合同只能約束簽約雙方，對合同之外的第三人不產生約束力，如果簽約主體和履行主體不一致，在合同履行過程中往往容易產生糾紛，合同雙方均有可能存在維權障礙。實踐中，有部分公司缺少警惕意識，在對方負責人出席簽訂合同時，未要求對方公司加蓋公章，導致雙方對合同關系的主體是個人還是單位產生爭議，從而發(fā)生不必要的糾紛?；蛘呶匆髮Ψ酱沓鼍呤跈辔袝⒑炞?，一旦加蓋的公章存在瑕疵，將為合同效力認定帶來難以預見的風險。

3

對員工授權委托的管理。

在委托企業(yè)員工對外簽約時，應在有關介紹信、授權委托書、合同等文件上盡可能明確詳細地列舉授權范圍；業(yè)務完成后應盡快收回尚未使用的介紹信、授權委托書、合同等文件；企業(yè)員工離職后，在與其辦理交接手續(xù)的同時，應向該員工負責聯(lián)系的客戶發(fā)送書面通知，明確告知客戶該員工已離職，從而防止企業(yè)員工離職后仍以公司名義與客戶聯(lián)系業(yè)務，避免構成表見代理等情形給企業(yè)造成損失。

4

在合同中約定送達地址。

企業(yè)與合同相對方發(fā)生糾紛后，可能存在訴訟過程中無法確定對方送達地址的情形，不但增加了法院送達工作的難度，也給當事人及時維權帶來了障礙。

《最高人民法院關于進一步推進案件繁簡分流優(yōu)化司法資源配置的若干意見》第三條規(guī)定，當事人在糾紛發(fā)生之前約定送達地址的，人民法院可以將該地址作為送達訴訟文書的確認地址。根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)可以在簽訂合同時或事后達成的有關債權、債務結算清理條款中以及訴前達成的解決糾紛的協(xié)議中，約定發(fā)生訴訟后人民法院的送達地址，人民法院可以將該地址作為確認的訴訟文書送達地址。約定送達地址后，可以提高訴訟文書的送達效率，及時維護企業(yè)合法權益。

（二）合同履行的法律風險點

1

妥善保管合同履行的有關資料。

在合同履行過程中，應妥善保管與合同簽訂和履行相關的送貨憑證、匯款憑證、驗收記錄以及在磋商和履行過程中形成的信件、數(shù)據(jù)電文（包括電報、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件）等資料，一旦雙方因合同發(fā)生糾紛，有充分證據(jù)證明合同履行情況。

2

適時運用不安抗辯權防范風險。

在合同履行過程中，如果有確切證據(jù)證明對方經(jīng)營狀況嚴重惡化、轉移財產或者抽逃資金以逃避債務、喪失商業(yè)信譽、有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形的，可以行使不安抗辯權中止履行并及時通知對方，要求對方提供適當擔保。對方在合理期限內未恢復履行能力并且未提供適當擔保的，可以解除合同。

3

對合同解除有異議應及時提出。

一旦接到對方解除合同的通知并持有異議，應在約定期限內向對方以書面方式提出異議，如果在約定期限屆滿后提出異議并向法院起訴的，法院不予支持；如果合同中沒有約定異議期間，應在解除合同通知到達之日起三個月內向法院起訴，否則法院將不能支持對合同解除的異議。

4

守約方應履行法定止損義務。

對方當事人違約，守約方也有義務及時采取適當措施防止損失擴大，由此產生的合理費用將由違約方承擔。雖然對方違約，應承擔違約責任，但如果守約方?jīng)]有采取適當措施致使損失擴大的，對于擴大的損失也無權要求對方承擔。

5

合理運用代位權、撤銷權保障債權實現(xiàn)。

作為債權人，如果有債務人怠于行使其債權或者與該債權有關的從權利，影響債權人的期債權實現(xiàn)的，債權人可以向人民法院請求以自己的名義代位行使債務人對相對人的權利（專屬于債務人自身的權利除外）。債權人的債權到期前，債務人的債權或者與該債權有關的從權利存在訴訟時效期間即將屆滿或者未及時申報破產債權等情形，影響債權人的債權實現(xiàn)的，債權人可以代位向債務人的相對人請求其向債務人履行、向破產管理人申報或者作出其他必要的行為。債務人以放棄其債權、放棄債權擔保、無償轉讓財產等方式無償處分財產權益，或者惡意延長其到期債權的履行期限，影響債權人的債權實現(xiàn)的，債權人可以請求人民法院撤銷債務人的行為。債務人以明顯不合理的低價轉讓財產、以明顯不合理的高價受讓他人財產或者為他人的債務提供擔保，影響債權人的債權實現(xiàn)，債務人的相對人知道或者應當知道該情形的，債權人可以請求人民法院撤銷債務人的行為。撤銷權自債權人知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內行使；自債務人的行為發(fā)生之日起五年內沒有行使撤銷權的，該撤銷權消滅。

6

關于訴訟時效。

權利人向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間一般為三年；實踐中企業(yè)可能出于維系與客戶關系等因素不愿意在三年內采取提起訴訟、仲裁等措施。為保障權利的行使不超過訴訟時效，可以在訴訟時效期間屆滿前以向對方發(fā)送信件或者數(shù)據(jù)電文等可以證明曾主張過權利的有效方式進行處理（信件或數(shù)據(jù)電文中務必要有催促盡快支付拖欠貨款、履行義務等內容），此時訴訟時效從主張權利之日起重新開始計算。

（三）幾種常見合同的法律風險點

買賣合同

買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權給買受人，買受人支付價款的合同。在買賣合同中應注意以下風險點：

1

買賣的標的物要明確具體。

標的物是買賣合同雙方權利義務指向的焦點，合同雙方當事人一定要明確約定買賣產品的名稱、品牌、規(guī)格、型號、等級、生產廠家、使用說明、數(shù)量等詳細內容，防止因標的物約定不明確而出現(xiàn)糾紛。

2

要明確約定質量標準和檢驗期間。

在買賣合同中應明確約定標的物的質量標準，作為雙方判斷標的物是否存在質量問題的依據(jù)。同時要有明確的檢驗條款，包括檢驗期間、檢驗方式、檢驗步驟等。作為賣方，一定要在合同中約定明確的檢驗期間，并要求買方在檢驗期間內提出書面的質量異議，沒有在約定期間內提出書面異議的，視為出賣的產品數(shù)量和質量完全符合合同約定的要求。

3

標的物的風險防控。

在買賣過程中，由于不可歸因于雙方當事人的原因（如水災、地震等不可抗力）可能會致使標的物遭受毀損、滅失的情形，這種風險具有不可預見性，當事人應通過對標的物交付方式、交付時間的約定將該風險降至最小化。

首先，除雙方有特別約定外，合同法規(guī)定以“交付”作為風險轉移的分界點，即標的物風險交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔。因此對買方而言，賣方送貨的交貨方式使買方承擔最小風險；而對賣方而言，買方自提則會使賣方承擔最小風險。

其次，因買受人原因致使標的物不能按約定期限交付的，買受人應自違反約定之日起承擔標的物毀損、滅失的風險。

再次，出賣人出賣交由承運人運輸?shù)脑谕緲说奈?，除當事人另有約定的以外，毀損、滅失的風險自合同成立時起由買受人承擔。

最后，當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，出賣人將標的物交付給第一承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔。

4

買方應審查標的物是否存在權利瑕疵。

出賣人應當保證其對出賣的貨物享有完全合法的處分權，保證交付給買受人的貨物不會被第三人主張權利。作為買受人，在訂立買賣合同前，應審查出賣人對出賣的標的物是否享有合法的處分權，防止標的物交付后，因第三人主張權利而產生糾紛。如果因出賣人未取得貨物所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移而出現(xiàn)糾紛，此時買賣合同仍然有效，買受人可向出賣人主張違約責任或者要求解除合同并主張賠償損失。

5

買方應及時驗貨。

買方在購進貨物時，應及時進行驗收，發(fā)現(xiàn)貨物不符合合同約定的，盡快在法律規(guī)定或者合同約定的期限內以書面方式向對方明確提出異議，以免因拖延而喪失索賠權。當事人沒有約定檢驗期限的，買受人應當及時檢驗，并在發(fā)現(xiàn)或者應當發(fā)現(xiàn)標的物的數(shù)量或者質量不符合約定的合理限間內通知出賣人。除標的物有質量保證期外，買受人在合理期限內未通知或者自標的物收到之日起兩年內未通知出賣人的，視為標的物的數(shù)量或者質量符合約定。

6

賣方應注意在合同中對價款結算進行約定。

合同中應明確約定貨款數(shù)額、付款方式、付款期限，這有利于保護賣方的權利。對于賣方而言，先行收取全部價款再交付貨物是最安全的交易方式。如果約定分期付款，應明確約定各期付款期限、延期付款違約金，并約定延期一定期限后，可以立即解除合同。當買受人遲延支付貨款后，即使合同中未約定逾期付款違約金，出賣人也可以按中國人民銀行同期同類貸款逾期罰息利率主張逾期付款損失。

7

賣方可以通過所有權保留條款保障權利。

買賣合同中，在沒有特別約定的情況下，標的物的所有權自標的物交付時起轉移。如果標的物交付后，價款尚未支付完畢，而買方債務較多，賣方的風險將大大增加。賣方可在合同中約定標的物交付后所有權保留條款以防范風險，即約定買受人未履行完畢支付價款或者其他義務的，標的物仍屬于出賣人所有。

8

賣方應保存交付貨物的證據(jù)。

買賣合同中交付貨物時，送貨單經(jīng)常由對方的業(yè)務員或者經(jīng)理等人員進行簽收。如果產生糾紛，而賣方無法證實該簽收人員身份時則可能承擔不利后果。因此，賣方送貨時，一定要求對方加蓋公章，如果每次加蓋公章不方便，也可在合同中約定一個或幾個指定人員收貨，賣方交貨時直接交由合同中約定的指定工作人員簽收，可以有效證實貨物的交付情況。

9

存在持續(xù)買賣合同關系的雙方應定期對賬結算。

存在持續(xù)買賣合同關系的雙方當事人應定期進行對賬，并在對賬單和結算憑證上加蓋公章。在確定付款方式時，無論是付款方還是收款方，除了金額較小的交易外，應通過銀行轉賬進行結算，盡量避免采用現(xiàn)金結算的方式。

承攬合同

承攬合同是指承攬人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，由定作人給付報酬的合同。在承攬合同中，按約定完成工作的一方稱為承攬人，其相對方稱為定作人。承攬合同包括加工合同、定作合同、修理合同、復制合同、測試合同、檢驗合同等。在承攬合同中應注意以下法律風險點：

1

質量條款要明確具體。

加工承攬業(yè)務中如果質量約定不清或只是通過口頭約定，一旦雙方產生糾紛，對于質量標準就會各持己見，因此對質量標準一定要約定明確。如果質量以樣品為準，除了雙方封存樣品外，還應有樣品質量描述的書面材料，以免樣品滅失或自然毀損或對樣品內部構造有異議而產生糾紛。

2

原材料提供及風險負擔。

不管原材料是由定作方提供還是承攬方提供，均要約定原材料的質量要求。特別是在定作方提供原材料的情況下，承攬方更要注意對原材料的質量驗收，經(jīng)驗收合格方可入庫。根據(jù)《民法典》合同編的規(guī)定，承攬方因保管不善而造成定作方提供的原材料及完成的成果毀損、滅失的，承攬方應該負損害賠償責任。因此，承攬方應該提高保管材料的風險意識。

3

關于留置權的問題。

在承攬合同中，如果定作人未向承攬人支付報酬或者材料費等價款的，承攬人可以通過行使對工作成果的留置權來實現(xiàn)權利。作為定作方，在訂立合同時應特別注意因資金周轉困難而引發(fā)承攬方行使留置權而帶來的風險。根據(jù)《民法典》合同編規(guī)定，當雙方對留置權另有約定時，從其約定。為此，建議定作方在資金周轉困難時，除合同約定付款期限延長外，還可以另行約定承攬方不得行使留置權。

4

承攬方應注意定作方的任意解除權和變更權。

在承攬合同中，定作方有權中途變更承攬工作要求，也有權隨時解除承攬合同，由此造成的損失由定作方承擔。承攬方在訂立合同時應合理預見上述任意解除權和變更承攬要求帶來的損失，在此基礎上合理安排人力及設備組織加工。

5

定作方要及時審議、調整承攬方提出的問題。

定作方應對自己提供給承攬方的圖紙或技術方案進行認真審議。在承攬方對圖紙及技術方案提出異議時，要及時核實情況、組織論證、完善方案，切不可拖延推諉。否則，可能會承擔承攬方產生的停工、設備租賃、生產線閑置等相關損失。

技術合同

技術合同是當事人就技術開發(fā)、轉讓、許可、咨詢或者服務訂立的確立相互之間權利和義務的合同。

1關于技術成果的權屬。

區(qū)分職務技術成果和非職務技術成果。對職務技術成果，法人或者其他組織應當從使用和轉讓該項職務技術成果所取得的收益中提取一定比例，對完成該項職務技術成果的個人給予獎勵或者報酬。法人或者其他組織訂立技術合同轉讓職務技術成果時，職務技術成果的完成人享有以同等條件優(yōu)先受讓的權利。對利益分配，可以合同的形式作出約定，否則容易產生爭議。非職務技術成果的使用權、轉讓權屬于完成技術成果的個人，完成技術成果的個人可以就該項非職務技術成果訂立技術合同。完成技術成果的個人享有在有關技術成果文件上寫明自己是技術成果完成者的權利和取得榮譽證書、獎勵的權利。

2

慎重審查相關術語。

行業(yè)術語、技術術語在技術合同中尤為重要，如果不規(guī)范使用極易引發(fā)糾紛。比如“獨家許可使用”，究竟是“獨占許可使用”還是“排他許可使用”，不同的解讀意味著不同的權利范圍，因用語不規(guī)范導致對合同內容理解產生歧義，進而形成糾紛，是常見的法律風險。

3

不得侵害他人技術成果權利。

合同內容涉及利用現(xiàn)有技術或在現(xiàn)有技術基礎上進行后續(xù)研發(fā)時，應對現(xiàn)有技術的權屬進行核查。如果現(xiàn)有技術是第三人享有的知識產權，則該項現(xiàn)有技術不能自由實施，需要經(jīng)過許可。但實踐中，部分企業(yè)不加區(qū)別地利用現(xiàn)有技術進行開發(fā)，最終因侵犯他人知識產權導致合同不能履行。另外后續(xù)研發(fā)的技術成果歸屬也應明確約定，避免產生糾紛。

4

關于技術合同效力的認定。

除合同一般無效事由外，《民法典》合同編的技術合同部分還對技術合同效力作出特別規(guī)定，非法壟斷技術或者侵害他人技術成果的技術合同無效。另外，技術轉讓合同中，限制技術競爭和技術發(fā)展的轉讓合同無效。

5

技術合同中的欺詐行為。

當事人一方采取欺詐手段，就其現(xiàn)有技術成果作為研究開發(fā)標的與他人訂立委托開發(fā)合同收取研究開發(fā)費用，或者就同一研究開發(fā)課題先后與兩個或者兩個以上的委托人分別訂立委托開發(fā)合同重復收取研究開發(fā)費用的，受損害方可以依照《民法典》第一百四十八條的規(guī)定請求撤銷合同。

6

技術糾錯和調整。

技術合同履行過程中，當事人一方在技術上發(fā)生的能夠及時糾正的差錯，或者為適應情況變化所作的必要技術調整，不影響合同目的實現(xiàn)的，不認為是違約行為，因此發(fā)生的額外費用應自行承擔。但因未依照《民法典》第五百零九條的規(guī)定履行通知義務而造成對方當事人損失的，應當承擔相應的違約責任。

7

技術成果或服務與約定不符的處理。

技術合同履行過程中，為提供技術成果或者咨詢服務而交付的技術載體和內容等與約定不一致的，應當及時更正、補充。不按時更正、補充的和因更正、補充有關技術載體和內容等給對方造成損失或者增加額外負擔的，應當承擔相應的違約責任。但一方所作技術改進，使合同的履行產生了比原合同更為積極或者有利效果的除外。

建設工程合同

建設工程合同是承包人進行工程建設，發(fā)包人支付價款的合同。合同所涉金額較大，合同履行期限具有長期性，有的合同標的的最終所有人或使用人系不特定的社會主體，建設工程具有顯著的公共性。實踐中不規(guī)范的合同行為極易造成訴訟糾紛，不僅關系合同當事人的利益，還極有可能關涉人民群眾人身和財產安全。在建設工程合同中應注意以下風險點：

1

工程發(fā)包企業(yè)應依法辦理建設工程行政審批手續(xù)。

如發(fā)包企業(yè)不能按時辦理建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證等行政審批手續(xù)，則可能承擔違約責任或導致建設工程合同無效。

2

施工企業(yè)應具備相應資質。

從事建筑活動的建筑施工企業(yè)，應在其資質等級許可的范圍內從事建筑活動，不具備資質或超出資質承攬工程，將影響建設工程施工合同效力。

3

禁止出借資質、允許掛靠和違法分包或轉包工程。

承包企業(yè)以出借資質、允許掛靠、違法分包或轉包等方式將合同義務轉移給不具備資質的第三方施工，并以管理費等形式從中獲利的，在訴訟中其獲利應予以收繳；上述情形導致合同無效，但是承包企業(yè)仍應因其違法分包或轉包行為，向下游承包方承擔支付工程款的責任。

4

根據(jù)建設進度和合同約定付款節(jié)點嚴格控制履行情況。

建設工程施工合同履行周期長，設計變更、工程量簽證、付款抵扣等情況頻發(fā)，發(fā)包企業(yè)和施工企業(yè)均應做好及時對賬、階段性驗收和跟蹤審計，共同確認設計和工程量的變更，避免在造價審計和結算中的糾紛。

5

加強對工程項目部工作人員和公章的管理。

建設工程項目部工作人員根據(jù)其職責參與招、投標和簽訂合同、分包或轉包工程、竣工驗收、工程進度款支付、工程結算等一系列與建設工程合同履行相關的行為，均屬于履行職務行為，其產生的法律后果均由企業(yè)承擔。企業(yè)應規(guī)范內部管理，對項目部的授權、人員管理、工作程序等作出明確界定，必要時應將上述內容以書面形式明確告知合同相對方；對于工程施工過程中項目部人員的變動、離職情況及時函告合同相對方，避免造成不必要的損失。

6

嚴格按照合同約定支付進度款。

避免“重結算、輕進度”的付款習慣，對于合同中約定進度款支付的建設周期較長的工程，發(fā)包企業(yè)應根據(jù)進度審核報告按約支付進度款，否則施工企業(yè)有權按段主張欠付的進度款利息。

7

確保付款過程中付款憑證與收據(jù)同步。

工程款涉及金額巨大，付款次數(shù)繁多，且多存在付款方直接向供材方、提供勞務方付款抵扣工程款等情形，加之付款周期冗長，極易造成付款金額混亂、票據(jù)不統(tǒng)一的情形。建議要求收款方出具項目和資金走向明確的收據(jù)，能夠清晰體現(xiàn)付款方的付款方式和資金流向，避免結算過程中雙方對收據(jù)指向的工程款產生分歧而引發(fā)糾紛。

8

施工企業(yè)應履行配合工程竣工驗收等附隨義務。

建設施工是施工企業(yè)的主合同義務，施工企業(yè)在完成主合同義務之后，仍負有向發(fā)包企業(yè)交付竣工驗收資料、配合竣工驗收備案等附隨義務，否則造成工程不能完成竣工驗收、商品房遲延向業(yè)主交付等情形，施工企業(yè)應承擔相應的賠償責任。

9

發(fā)包企業(yè)不能以施工企業(yè)未履行附隨義務為由拒絕付款。

合同約定的付款條件成就或滿足法定付款條件后，發(fā)包企業(yè)應履行其主合同義務，即向施工企業(yè)支付工程款，其不能以施工企業(yè)未交付竣工驗收資料、未按時開具發(fā)票等為由拒絕向施工企業(yè)支付工程款。

房屋買賣合同

房屋買賣合同，是指房屋出賣人將房屋交付并轉移房屋所有權給買受人，買受人支付價款的合同。在房屋買賣合同中存在以下風險點：

1

房屋買受人應審查房屋所有權是否存在權屬瑕疵。

在購買房屋之前，房屋買受人應對所購房屋的相關情況做全面調查，或細致查閱房屋權屬材料，或到相關房地產登記部門進行查詢，以確定購買該房屋不侵害自身或第三方的合法權益;要了解所購買房屋是否存在租賃、抵押等法律關系。如果房屋權屬存在瑕疵，如房屋上存在抵押權、居住權等限制性權利，買受人應與出賣人約定解除抵押權或居住權后再進行交易。房屋買受人應實地看房，避免出現(xiàn)房屋在交易之前存在租賃的情形。

2

國家禁止轉讓的房產要避開。

如果交易房屋屬于國家禁止轉讓的房產范圍，可能導致房屋買賣合同無效，將給買方造成重大損失。因此，買受人在訂立房屋買賣合同前，應審查所購買房屋是否屬于下列國家禁止轉讓的情形：一是以出讓方式取得土地使用權的，不符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條規(guī)定的條件的;二是司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;三是依法收回土地使用權的;四是共有房地產，未經(jīng)其他共有人書面同意的;五是權屬有爭議的;六是未依法登記領取權屬證書的;七是法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

3

以劃撥方式取得土地使用權的房屋買賣手續(xù)應齊全。

該類房屋的買賣如未辦理審批手續(xù)，則合同無效，可能給買方造成損失，賣方應承擔相應的責任。因此，以劃撥方式取得土地使用權的房屋買賣時，應按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。

4

宅基地上的房屋進行交易受到限制。

農村宅基地交易對象法律有明確規(guī)定，宅基地交易雙方必須都是本集體經(jīng)濟組織成員（如都是房屋宅基地所在村村民），如房屋買受人系城鎮(zhèn)居民，則不能進行宅基地房屋交易。

5

房屋買賣合同內容盡量完備。

房屋買賣合同主要條款缺失或約定不明確，可能導致合同履行中因條款不全或約定不明而發(fā)生爭議，從而帶來損失。因此訂立合同應包括以下主要條款：開發(fā)商的相關情況、房屋坐落的具體位置、購房的價格、面積、交付使用日期、辦理過戶登記手續(xù)日期、付款方式、房屋建材和安裝標準、房屋建筑質量、房屋平面圖等，條款應力求明確，不可模棱兩可。

6

違約責任約定應明確。

房屋買賣合同應明確約定，如一方違反合同約定，另一方可追究違約方的責任，并要求違約方承擔違約金或賠償損失。建議在合同中約定違約金的具體數(shù)額或計算方法，避免雙方對違約金或損失的具體數(shù)額發(fā)生爭議，約定的違約金數(shù)額不能過高或過低。

7

房屋買賣合同效力與物權變動。

出賣人與買受人之間簽訂房屋買賣合同，因房屋為不動產，買賣合同自簽訂時生效，但房屋的物權變動應進行登記，未經(jīng)登記不產生物權變動的效力。發(fā)生糾紛時，如房屋買受人支付價款后，出賣人未協(xié)助辦理房屋登記的，房屋不發(fā)生物權變動效力，但買受人可依據(jù)房屋買賣合同主張權利，要求出賣人協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)。