長春市老舊住宅區(qū)物業(yè)管理攻堅方案

為深入貫徹黨的十九大精神和習(xí)近平總書記在吉林考察調(diào)研時講話精神，加強社區(qū)治理能力，促進(jìn)物業(yè)管理與基層社會治理相融合，提升老舊住宅區(qū)物業(yè)管理水平，不斷增強人民群眾的獲得感和幸福感，結(jié)合我市老舊住宅區(qū)物業(yè)管理實際，確定2021年為老舊住宅區(qū)物業(yè)管理攻堅年，為推進(jìn)工作開展，制定本方案。

一、強化目標(biāo)管理，確定攻堅工作主攻方向

1.明確攻堅區(qū)域，制定任務(wù)清單。本方案確定的攻堅區(qū)域為2010年年底前建成，未實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)社會化管理的住宅區(qū)。封閉的老舊住宅區(qū)遵循既定的物業(yè)管理區(qū)域；未封閉的由各城區(qū)、開發(fā)區(qū)物業(yè)管理主管部門指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）根據(jù)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和業(yè)主的管理需求等情況劃定物業(yè)管理區(qū)域，按照年度攻堅工作任務(wù)清單抓好落實。（市房管局，各城區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會）

2.實現(xiàn)“三個全覆蓋”目標(biāo)。發(fā)揮黨的領(lǐng)導(dǎo)核心作用，實現(xiàn)黨組織對老舊住宅區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)的全覆蓋；強化業(yè)主自覺參與管理的意識，實現(xiàn)老舊住宅區(qū)業(yè)主自治組織建設(shè)全覆蓋；提高物業(yè)服務(wù)社會化程度，實現(xiàn)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理社會化全覆蓋。（各城區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會）

二、加強黨建引領(lǐng)，推動老舊住宅區(qū)物業(yè)管理向縱深開展

3.發(fā)揮黨組織引領(lǐng)作用?；鶎狱h組織要將老舊住宅區(qū)物業(yè)管理社會化列為年度黨建重點工作，建立健全鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的社區(qū)居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)多方議事協(xié)調(diào)工作機制，發(fā)揮黨組織統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用。（市委組織部，各城區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會）

4.加強黨對業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)。業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)具備條件的應(yīng)成立黨組織；不具備成立黨組織條件的，吸納業(yè)主委員會成員中的黨員和物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人中的黨員擔(dān)任社區(qū)黨組織（小區(qū)黨支部）兼職委員。倡導(dǎo)黨員、“兩代表一委員”參選業(yè)主委員會成員，提高業(yè)主委員會黨員比例，鼓勵推選黨員業(yè)主為業(yè)主委員會主任。（市委組織部，各城區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會）

三、進(jìn)一步落實責(zé)任，扎實組織推進(jìn)攻堅工作

5.明確市級相關(guān)部門責(zé)任。市房管局負(fù)責(zé)制定全市老舊住宅區(qū)物業(yè)管理攻堅工作的相關(guān)政策、考核辦法，給予區(qū)物業(yè)管理主管部門政策指導(dǎo)；市委組織部負(fù)責(zé)指導(dǎo)全市各級物業(yè)管理主管部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主組織黨組織開展黨建工作；市民政局負(fù)責(zé)指導(dǎo)并推進(jìn)老舊住宅區(qū)所在社區(qū)的群眾自治組織建設(shè)、社區(qū)治理；市財政局負(fù)責(zé)籌集撥付市級老舊住宅區(qū)物業(yè)管理獎補資金；市規(guī)自局負(fù)責(zé)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理用房選址的審核；市建委按照管理職能負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與街區(qū)制老舊住宅區(qū)相配套的道路、排水等市政設(shè)施維護(hù)、更新及改造；市城管局負(fù)責(zé)街區(qū)制老舊住宅區(qū)市容、環(huán)境衛(wèi)生治理，生活垃圾清運行業(yè)管理；市林園局負(fù)責(zé)指導(dǎo)屬地園林綠化部門對街區(qū)制老舊住宅區(qū)的園林綠化管理。（市直各相關(guān)部門）

6.明確城區(qū)、開發(fā)區(qū)責(zé)任。各城區(qū)、開發(fā)區(qū)作為老舊住宅區(qū)物業(yè)管理攻堅工作的責(zé)任主體，負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)攻堅工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，落實區(qū)級專項資金，進(jìn)一步充實基層工作隊伍，建立責(zé)任清單、問題清單和制度措施清單，建立目標(biāo)管理和績效考核體系。及時總結(jié)攻堅工作經(jīng)驗建立長效機制，確保老舊住宅區(qū)物業(yè)管理社會化工作持續(xù)推進(jìn)。（各城區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會）

7.明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)居（村）民委員會責(zé)任。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）建立物業(yè)管理機構(gòu)，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)行為監(jiān)管、矛盾糾紛調(diào)處、組織應(yīng)急維修服務(wù)。制定物業(yè)管理工作常見問題處理手冊，確?；鶎游飿I(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化。社區(qū)居（村）民委員會在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）指導(dǎo)下，組織、協(xié)助轄區(qū)業(yè)主依法設(shè)立業(yè)主大會，并指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，組織指導(dǎo)“三長”收集民情信息、宣傳政策法規(guī)、調(diào)處矛盾糾紛、開展便民服務(wù)、實施有效監(jiān)督。（各城區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會）

四、強化自治意識，深入開展業(yè)主組織建設(shè)

8.推進(jìn)組建業(yè)主委員會。區(qū)級物業(yè)管理主管部門要指導(dǎo)業(yè)主組織建設(shè)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)居（村）民委員會要對照任務(wù)清單中的項目，逐一做好宣傳發(fā)動工作，對業(yè)主委員會組建、換屆工作進(jìn)行全程監(jiān)督指導(dǎo)。已成立業(yè)主大會，因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責(zé)。業(yè)主可采取現(xiàn)場開會、書面和電子投票等方式進(jìn)行表決，加快推進(jìn)業(yè)主大會電子表決系統(tǒng)的建設(shè)使用。（各城區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會）

9.充分發(fā)揮業(yè)主委員會作用。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)動員業(yè)主積極參與共同管理事務(wù)，確定物業(yè)管理社會化模式；代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)人依法簽訂物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行合同；督促業(yè)主遵守法律法規(guī)、議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主大會決議，依法履行按時、足額交納物業(yè)服務(wù)費等業(yè)主義務(wù)；對業(yè)主違規(guī)違約行為進(jìn)行勸阻。（各城區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會）

10.加強對業(yè)主委員會的指導(dǎo)監(jiān)督。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）要強化對業(yè)主委員會成員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高依法依規(guī)履職能力。對于業(yè)主委員會做出的決定違反法律、法規(guī)的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期整改或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）可以建議業(yè)主組織召開業(yè)主大會并指導(dǎo)選舉新的業(yè)主委員會。加大對業(yè)主委員會成員違法違規(guī)行為查處力度，涉嫌犯罪的移交司法機關(guān)處理。（各城區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會）

五、創(chuàng)新舉措，加速推進(jìn)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理社會化

　　11.選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供基本服務(wù)。各城區(qū)、開發(fā)區(qū)可以通過新建、重組方式成立公益性物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并給予政策、資金等適當(dāng)扶持；為業(yè)主提供一批信譽好、有意愿、具有老舊住宅區(qū)管理經(jīng)驗的物業(yè)服務(wù)企業(yè)名錄，供業(yè)主選聘。在保障基本物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，業(yè)主可以以樓棟、單元為單位，與物業(yè)服務(wù)人協(xié)商增加有償服務(wù)內(nèi)容，提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和價格，滿足差異化物業(yè)服務(wù)需求。（各城區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會）

　　12.加強對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的監(jiān)管。結(jié)合全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)領(lǐng)域亂象整治工作，市、區(qū)兩級物業(yè)管理主管部門依法開展對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用評價工作，評價結(jié)果向社會公示。依據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用狀況，實行信用分級分類監(jiān)管，強化信用信息在前期物業(yè)服務(wù)項目招投標(biāo)、業(yè)主大會選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、政府采購等方面的應(yīng)用。嚴(yán)肅查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違法違規(guī)行為。根據(jù)業(yè)主和社區(qū)居（村）民委員會意見，對不依法依約提供物業(yè)服務(wù)且拒不整改的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主可在街道辦事處指導(dǎo)下召開業(yè)主大會予以解聘。（市房管局，各城區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會）

　　13.多渠道拓展老舊住宅區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費來源。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)居（村）民委員會要發(fā)揮“三長”、黨員示范引領(lǐng)作用，加強教育和引導(dǎo)，強化業(yè)主交費意識，提高物業(yè)費收費率,依法收取生活垃圾處理費，加強共有部分經(jīng)營性收益管理。鼓勵業(yè)主大會整合老舊住宅區(qū)內(nèi)可供經(jīng)營的公共資源，業(yè)主有意愿將扣除合理成本之后的經(jīng)營所得收益用于補充老舊住宅區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會表決同意后使用，并按照規(guī)定公示收支情況。各城區(qū)、開發(fā)區(qū)要優(yōu)化公共管理經(jīng)費的使用，整合部分市容整治專項經(jīng)費、綠化養(yǎng)護(hù)費等專項經(jīng)費，用于彌補老舊住宅區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費缺口。（各城區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會）

六、加強物業(yè)維修資金使用和管理，切實發(fā)揮主體作用

　　14.擴大物業(yè)維修資金歸集范圍。針對未建立物業(yè)維修管理制度的老舊住宅區(qū),業(yè)主可以結(jié)合小區(qū)物業(yè)管理特點，參照現(xiàn)行物業(yè)維修資金管理制度，通過業(yè)主大會表決確定園區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)、交存比例、交存范圍、交存時點等，由各城區(qū)、開發(fā)區(qū)建立專戶代管并制定使用流程。（各城區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會）

　　15.提高物業(yè)維修資金使用率。優(yōu)化物業(yè)維修資金使用流程，簡化申請材料，縮短審核時限，逐步向區(qū)級物業(yè)管理主管部門下放資金使用初審權(quán)。推行應(yīng)急維修使用程序，對于屋面防水滲漏、下水阻塞、電梯故障及外立面脫落的維修申請，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法申請啟動應(yīng)急程序，從物業(yè)維修資金中列支相關(guān)費用。（市房管局）

七、加強組織領(lǐng)導(dǎo)，多環(huán)節(jié)共同保障工作實效

　　16.健全組織領(lǐng)導(dǎo)體系。成立長春市老舊住宅區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌推進(jìn)攻堅工作，市長任組長，市委組織部部長、相關(guān)副市長任副組長，市直相關(guān)部門，各城區(qū)、開發(fā)區(qū)主要負(fù)責(zé)人為成員。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，設(shè)在市房管局，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)小組日常工作，建立“月調(diào)度、季小結(jié)、年考核”制度，及時研究處理出現(xiàn)的重點難點問題并制定相關(guān)配套政策。各城區(qū)、開發(fā)區(qū)也要成立相應(yīng)組織機構(gòu)。（市房管局、市委編辦，各城區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會）

　　17.充實基層管理力量。配齊、配強區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)居（村）民委員會物業(yè)管理工作力量，區(qū)物業(yè)管理主管部門配備5名以上工作人員；鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）配備1名以上物業(yè)管理專職工作人員；社區(qū)居（村）民委員會配備2名物業(yè)管理專職工作人員，確保物業(yè)管理工作順利開展。（各城區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會）

　　18.發(fā)揮各級財政資金保障作用。市、區(qū)兩級要建立老舊住宅區(qū)物業(yè)管理獎補專項資金，區(qū)級還要建立老舊住宅區(qū)物業(yè)管理應(yīng)急專項資金。應(yīng)急資金用于處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理突發(fā)事件的實際支出。獎補資金用于對老舊住宅區(qū)轉(zhuǎn)變物業(yè)管理模式中，物業(yè)管理社會化程度高、物業(yè)服務(wù)費和生活垃圾處理費收費率高的鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)居（村）民委員會和“三長”進(jìn)行獎勵；對工作開展好的業(yè)主委員會進(jìn)行獎勵；對承接老舊住宅區(qū)管理面積大、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)高、業(yè)主反映好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行獎勵。各城區(qū)、開發(fā)區(qū)結(jié)合實際，制定老舊住宅區(qū)物業(yè)管理獎補專項資金分配方案。（市財政局、市房管局，各城區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會）

　　19.逐步完善法規(guī)政策體系。全面落實《民法典》中物業(yè)管理方面的內(nèi)容和要求，結(jié)合工作實際，修訂《長春市物業(yè)管理條例》《長春市物業(yè)專項維修資金管理辦法》等法規(guī)規(guī)章，為物業(yè)管理工作提供有力的政策法規(guī)依據(jù)。（市房管局、市司法局）

　　20.夯實對物業(yè)管理社會化工作的考核。各城區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會要對轄區(qū)內(nèi)的攻堅項目進(jìn)行自查，市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室對各城區(qū)、開發(fā)區(qū)完成的攻堅項目進(jìn)行不定期抽查，對攻堅工作完成情況實行綜合考核，考核結(jié)果上報市老舊住宅區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組。（市房管局，各城區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會）

　　21.加強宣傳工作力度。充分運用廣播、電視、報紙等傳統(tǒng)媒體以及微信公眾號、微博、小視頻等新媒體，廣泛宣傳推行老舊住宅區(qū)物業(yè)管理社會化的重要意義，解讀物業(yè)管理法規(guī)政策，引導(dǎo)業(yè)主提高物業(yè)服務(wù)商品化意識和自治意識，幫助業(yè)主明確自身權(quán)利義務(wù)。督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營，鼓勵其通過仲裁、法律訴訟等方式合理維權(quán)。

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來源： 營商環(huán)境建設(shè)局